140 Revenus et patrimoine des ménages – Insee Références – Édition 2024 2.9 Prix des logements et loyers Entre le 1er trimestre 2001 et le 4e trimestre 2023, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,5 en France métropolitaine, soit plus que le revenu disponible brut par ménage (1,6), l’indice des prix à la consommation (1,5) et les loyers (1,4) figure 1. Cette augmentation n’a pas été linéaire au fil du temps. Les prix des logements anciens ont fortement augmenté entre 2001 et 2007 (en moyenne +2,6 % par trimestre). Ils ont ensuite baissé pendant cinq trimestres en raison de la crise économique de 2008, avant d’augmenter à nouveau. Les prix ont diminué entre 2011 et 2015, puis sont repartis à la hausse de 2016 à 2022 (en moyenne +1,1 % par trimestre) pour atteindre un point haut au 4e trimestre 2022. Ils baissent depuis (‑1,0 % par trimestre). En Île‑de‑France, la baisse est plus marquée (‑1,5 % par trimestre entre le 3e trimestre 2022 et le 4e trimestre 2023). Les prix des logements neufs suivent des tendances semblables, mais de moindre ampleur. Ils ont tendance en particulier à stagner quand les prix baissent dans l’ancien figure 2. Ils ont atteint un point haut au 3e trimestre 2022 et stagnent depuis. Entre le 1er trimestre 2001 et le 4e trimestre 2023, les prix des logements neufs ont été multipliés par 2,4, soit une évolution proche de celle des prix des logements anciens. Le volume annuel de transactions dans l’ancien a atteint un point haut au 3e trimestre 2021, avec 1,2 million de transactions cumulées sur un an figure 3. L’évolution du volume annuel de transactions a globalement tendance à suivre celle des prix. Les volumes baissent depuis le 3e trimestre 2021 pour atteindre 869 000 transactions annuelles fin 2023, soit une baisse de 26 % en deux ans. Fin décembre 2023, les ventes réalisées sur un an représentent 2,3 % du stock de logements, une part en baisse depuis le point haut atteint fin septembre 2021 (3,2 %) et désormais inférieure au niveau du début des années 2000 avant la crise économique de 2008. Le volume cumulé sur un an de logements neufs réservés suit globalement les mêmes tendances que les ventes de logements anciens, avec une baisse plus prononcée sur la période récente. Après avoir atteint un niveau haut entre 2017 et 2019, autour de 130 000 ventes, il a fortement diminué. Il s’établit à 64 000 transactions annuelles fin 2023, hors logements neufs réhabilités, soit une diminution de 51 % par rapport à fin 2019, un niveau désormais inférieur à celui de 2001. Les variations des loyers sont moindres que celles des prix de l’immobilier, notamment parce qu’elles sont encadrées par la législation. Pour les baux en cours, les revalorisations annuelles sont limitées par l’indice de référence des loyers (IRL), qui dépend de l’inflation. Depuis 2012, cette règle s’applique également en cas de relocation dans certaines zones tendues. Par ailleurs, depuis 2015, en zones tendues, les niveaux de loyers peuvent être encadrés. Depuis la loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat d’août 2022, les hausses de loyer calculées avec l’IRL sont plafonnées à 3,5 % par an. Par ailleurs, depuis cette même date, il est interdit de réviser le loyer des logements à consommation excessive d’énergie, classés F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis 2018, le secteur social et le secteur libre suivent des évolutions différentes figure 4. La hausse des loyers du secteur libre s’est légèrement accentuée (+0,3 % par trimestre, après une stagnation sur la période 2015‑2017). Quant aux loyers dans le secteur social, ils ont baissé au 2e trimestre 2018 (‑4,0 % par rapport au trimestre précédent) avec la mise en place de la réduction du loyer de solidarité (RLS). Depuis, ils augmentent de manière plus erratique, de 0,4 % en moyenne par trimestre entre le 2e trimestre 2018 et le 4e trimestre 2023. Définitions Les logements neufs réservés correspondent aux réservations à la vente avec dépôts d’arrhes, pour les permis de cinq logements ou plus destinés à la vente de particuliers, hors logements neufs réhabilités (issus de la construction sur existant). L’indice de référence des loyers (IRL) fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires. Depuis 2008, il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. La réduction du loyer de solidarité (RLS) est une aide au logement destinée aux ménages les plus précaires résidant dans le parc social. Revenu disponible brut (RDB), indice des prix à la consommation (IPC) : voir Glossaire. Pour en savoir plus • « Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens », Informations rapides, publication trimestrielle, Insee. • « Indice des prix des logements neufs et anciens », Informations rapides, publication trimestrielle, Insee. • « Indices des loyers d’habitation (ILH) », Informations rapides, publication trimestrielle, Insee. • « Commercialisation des logements neufs », Stat Info no 639, publication trimestrielle, Commissariat général au développement durable, SDES, mai 2024.
141 Insee Références – Édition 2024 – Fiche 2.9 – Prix des logements et loyers 2. Indices des prix des logements neufs et anciens T1 2001 T1 2005 T1 2009 T1 2013 T1 2017 T1 2021 T1 2023 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 indice base 100 en moyenne en 2015 Logements anciens Logements neufs Note : Données CVS. Lecture : Au 4e trimestre 2023, les prix des logements neufs ont augmenté de 29,4 % par rapport à la moyenne 2015 (indice 129,4, base 100 en moyenne en 2015). Champ : France métropolitaine. Sources : Insee ; SDES ; Notaires de France – Groupe ADSN ; Notaires du Grand Paris – Paris Notaires Services (PNS). 3. Transactions de logements anciens et réservations de logements neufs, cumulées sur un an 0 50 100 150 200 250 300 T1 2001 T1 2005 T1 2009 T1 2013 T1 2017 T1 2021 T1 2023 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Logements anciens Logements neufs réservés (échelle de droite) en milliers en milliers Lecture : En 2023, 869 000 transactions de logements anciens ont eu lieu et 64 000 logements neufs ont été réservés. Champ : France hors Mayotte pour l’ancien ; France métropolitaine pour le neuf, programmes immobiliers et permis de construire de cinq logements ou plus destinés à la vente aux particuliers, hors logements neufs réhabilités. Sources : CGEDD d’après DGFiP (MEDOC) et bases notariales ; SDES, enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN). 4. Indice des loyers d’habitation par secteur T1 2001 T1 2003 T1 2005 T1 2007 T1 2009 T1 2011 T1 2013 T1 2015 T1 2017 T1 2019 T1 2021 T1 2023 100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 indice base 100 au 1er trimestre 2001 Ensemble Secteur libre Secteur social 1. Indice des prix des logements anciens, des loyers et des prix à la consommation, et revenu disponible brut par ménage T1 2001 T1 2003 T1 2005 T1 2007 T1 2009 T1 2011 T1 2013 T1 2015 T1 2017 T1 2019 T1 2021 T1 2023 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 indice base 100 au 1er trimestre 2001 Indice des loyers d’habitation Revenu disponible brut par ménage1 Indice des prix à la consommation en France métropolitaine1 en Île-de-France1 Indice des prix des logements anciens Lecture : Au 4e trimestre 2023, dans le secteur libre, les loyers d’habitation ont augmenté de 42,9 % par rapport au 1er trimestre 2001 (indice 142,9, base 100 au 1er trimestre 2001). Champ : France métropolitaine, résidences principales louées vides. Source : Insee, enquêtes Loyers et charges et enquêtes sur les Loyers auprès des bailleurs sociaux (ELBS). 1 Données CVS pour les indices des prix des logements, CVS-CJO pour le revenu. Lecture : Les prix des logements anciens en France métropolitaine ont été multipliés par 2,5 entre le T1 2001 et le T4 2023 (indice 250,1, base 100 au T1 2001). Champ : France métropolitaine, France pour le revenu. Sources : Insee ; SDES ; Notaires de France – Groupe ADSN ; Notaires du Grand Paris – Paris Notaires Services (PNS).
142 Revenus et patrimoine des ménages – Insee Références – Édition 2024 2.10 Patrimoine immobilier des ménages de la zone euro En 2020‑2021, 61 % des ménages de la zone euro sont propriétaires de leur résidence principale, selon l’enquête Household Finance and Consumption Survey (HFCS) figure 1. Ce taux est très différent selon les pays : pour les quatre pays les plus peuplés (Allemagne, France, Espagne et Italie), il varie de 45 % en Allemagne à 77 % en Italie. Dans l’ensemble de la zone euro, la part de propriétaires croît avec le niveau de patrimoine net détenu par les ménages. Dans tous les pays, cette part dépasse 90 % pour les 5 % des ménages les mieux dotés en patrimoine net. Au total, les ménages les plus riches étant très majoritairement propriétaires de leur logement, les différences de taux de propriétaires entre pays s’expliquent largement par l’accès à la propriété des ménages les moins dotés en patrimoine : pour les 50 % de ménages les moins dotés, seuls 7 % sont propriétaires de leur résidence principale en Allemagne, contre 21 % en France, 54 % en Espagne et 58 % en Italie. L’immobilier (tous biens confondus) représente une part élevée du patrimoine brut des ménages propriétaires : 78 % en moyenne (69 % en se limitant à la valeur de la résidence principale). En Allemagne, en France, en Espagne et en Italie pour les ménages propriétaires, la part de la résidence principale dans le patrimoine brut varie de 64 % en Espagne à 70 % en Italie. Dans tous les pays, le patrimoine des mieux dotés est davantage diversifié et, en conséquence, la part de la résidence principale décroît avec le niveau de patrimoine détenu. Dans les quatre pays les plus peuplés, pour les ménages propriétaires parmi les 50 % de ménages les moins dotés en patrimoine, cette part varie de 78 % en Espagne à 82 % en Italie et en France. Pour les 5 % les mieux dotés, elle est nettement moindre, entre 27 % en Italie et 37 % en Allemagne (35 % en France). L’endettement immobilier constitue une part prépondérante de l’endettement des ménages de la zone euro (88 %). L’endettement immobilier lié à la résidence principale représente en moyenne 33 % du patrimoine brut des ménages propriétaires. Ce taux est de 26 % en Allemagne, 34 % en France, 35 % en Italie et 38 % en Espagne. Pour les ménages propriétaires parmi les 5 % les mieux dotés en patrimoine, le poids de l’endettement immobilier lié à la résidence principale dans le total des actifs du ménage est nettement plus faible : de 6 % en Espagne à 10 % en Italie. Il est à l’inverse plus élevé pour les propriétaires parmi les 50 % les moins dotés : de 52 % en Italie à 66 % en Allemagne. Entre 2017‑2018 et 2020‑2021, dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier dans la zone euro, la valeur des résidences principales a augmenté dans la quasi‑totalité des pays figure 2. Dans certains pays, cette hausse a été très forte : +40 % en Grèce et à Malte, +32 % en Allemagne et aux Pays‑Bas, en moyenne, en euros courants, mais plus modérée en France (+11 %), en Italie (+7 %) et en Espagne (+6 %). La part de propriétaires est restée relativement stable au sein de chaque pays. Définitions Le patrimoine net correspond au montant total des actifs détenus par un ménage (patrimoine brut) duquel est déduit le montant du capital qu’il doit encore rembourser au titre des emprunts qu’il a souscrits (passifs). Le patrimoine brut est le montant total des actifs détenus par un ménage. Il inclut son patrimoine financier, son patrimoine immobilier et son patrimoine professionnel, mais aussi le patrimoine dit résiduel, à savoir les biens durables (voiture, équipement de la maison, etc.), les bijoux, les oeuvres d’art et autres objets de valeur. Le patrimoine brut est évalué avant déduction des éventuels emprunts en cours. Sources L’enquête Household Finance and Consumption Survey (HFCS) permet de disposer de données comparables entre les pays européens. L’enquête Histoire de vie et Patrimoine alimente le volet français du dispositif HFCS. Certains concepts peuvent différer légèrement de ceux habituellement utilisés dans le cadre de l’exploitation de l’enquête française. Voir annexe Sources et méthodes. Pour en savoir plus “Household Finance and Consumption Survey: Results from the 2021 wave”, Statistics Paper Series n° 46, Banque centrale européenne, juillet 2023.