1 
 
November 2025 
JAQ 
Arbejde og Indkomst 
Databrud i ejendomsformuerne, 2024 
Til Brugere af statistikken om formue og gæld 
I den individbaserede formuestatistik indgår markedsværdien af de ejendomme, som 
personer og familier ejer. Markedsværdien af de enkelte ejendomme estimeres med 
udgangspunkt i den offentlige vurdering, som justeres med forholdet mellem faktiske 
handelspriser og vurderinger inden for relevante strata. For dataårene 2023 til 
forventeligt 2026 overgår statistikken gradvist til at anvende Skattestyrelsens nye 
vurderingssystem samt den nye ejerfortegnelse. Det giver en række databrud i disse 
år på ejendomsværdierne, hvor den største del af databruddet er taget i forbindelse 
med udgivelsen af 2024-formuerne, som udgives i november 2025.  
 
Fra 2023 til 2024 stiger estimatet for den gennemsnitlige boligformue med 8,1 
procent i formuestatistikken. En del af denne stigning afspejler den faktiske 
prisudvikling. Ifølge Danmarks Statistiks prisindeks for ejerboliger steg prisen på 
enfamiliehuse med 4,2 pct. og prisen ejerlejligheder med 5,3 pct. fra 4. kvartal 2023 
til samme kvartal i 2024. Det skal i den sammenhæng bemærkes, at de to opgørelser 
ikke kan sammenlignes direkte. Estimatet for boligformuen er lavet på hele 
ejendomsmassen, mens prisindekset er baseret på handelspriser på handlede boliger. 
På landsplan vurderes det på denne baggrund, at der i 2024 er et databrud på 3-5 pct. 
Det har ikke været muligt præcist at kvantificere databruddets størrelse, da der ikke 
er en overgangperiode med data fra begge kilder. 
 
Databruddet i markedsværdierne opstår, fordi datagrundlaget i 2023 udgjordes af de 
gamle 2020-vurderinger, som for mange boliger var identisk med en vurdering 
foretaget i 2011 og således afspejlede prisniveauet i 2011. Danmarks Statistik har 
korrigeret vurderingerne til markedsværdier ved hjælp af en model, der er baseret på 
lokale forskelle mellem vurderinger og faktiske handelspriser. Der er store 
geografiske forskelle på størrelsen af prisstigninger siden 2011, og alt tyder på, at 
modellen som estimerer boligernes markedsværdi har overvurderet prisudviklingen i 
områder med prisfald eller relativt små prisstigninger og let undervurderet 
markedsværdien i områder af Danmark med de største prisstigninger, fordi modellen 
søger ind mod en lidt mere gennemsnitlig prisstigning. Derudover er dækningen af 
ejendomme også blevet bedre, læs mere om dette i den detaljerede beskrivelse af 
databruddet til sidst i notatet. 
 
 
 

 
2 
Med overgangen til de nye ejendomsvurderinger i datagrundlaget for 2024-
statistikken bliver forskellene på vurderingen og handelspriser væsentligt reduceret. 
Dette reducerer den afstand, som markedsværdi-modellen skal lukke, og øger 
præcisionen af markedsværdi estimaterne, særligt på de dele af ejendomsmarkedet, 
der har set de mest ekstreme prisudviklinger siden 2011. 
 
Databruddets størrelse varierer således en del mellem landets kommuner. Kortet 
neden for viser, hvor meget estimatet af den gennemsnitlige markedsværdi af 
ejendomme ejet af personer over 18 år ændrer sig fra 2023 til 2024-udgaven af 
formuestatistikken. Boligformuen estimeres markant højere i hovedstads-
kommunerne. Gentofte er kommunen med den største stigning (27 pct.). I 
København estimeres boligformuen 23 pct. højere og i de øvrige store byer Aalborg, 
Aarhus og Odense stiger estimatet med hhv. 4,1, 7,2 og 7,7 pct. I mange af de 
vestjyske kommuner og på Lolland estimeres boligformuen derimod til, at være 
lavere i 2024 end 2023. Det gælder fx Struer, hvor boligformuerne estimeres til at 
være 3,7 pct. lavere. 
 
Disse ændringer dækker både over en reel år-til-år udvikling i boligpriserne og 
ændringer i ejerskabsmønstre samt databruddet som følge af overgangen fra gamle til 
nye vurderinger i datagrundlaget. Ifølge boligsiden.dk steg den gennemsnitlige 
kvadratmeterpris i Gentofte således med 15 pct. på ejerlejligheder og 13 pct. på villaer 
fra december 2023 til december 2024. Det antyder, at det kun er omkring halvdelen 
af stigningen på de 27 pct., der kan tilskrives databruddet. I Struer derimod ser der 
ud til at have været et let fald i handelspriserne på 2,5 pct. på villaer i samme periode 
ifølge boligsiden. Dette fald forstærkes lidt af databruddet, således at boligformuen i 
Struer opgjordes 3,7 pct. lavere i 2024 sammenlignet med 2023. 
  
Figur 1. Udvikling i estimat for gennemsnitlig boligformue fra 2023-2024 
 
Kilde: www.statistikbanken.dk/formue12. Kort fra geodatastyrlsen. Kommunen er bopælskommunen. Boligformuen er ogjort som 
summen af A1, A2, A3 og A4. 

 
3 
 
Årsager til databruddet - Detaljeret 
Der er flere årsager til databruddet. Den mest betydningsfulde handler om 
overgangen fra det gamle til det nye vurderingssystem. Derudover har der været en 
række kvalitetsproblemer med data, som blandt andet handler om, at et stigende 
antal ejendomme ikke har haft en vurdering og dermed heller ikke har fået en 
vurdering. Ejendomme uden vurdering får nu estimeret en værdi. Derudover har 
Skattestyrelsen for andet år i træk fået forbedret dækningen af danskejede 
ejendomme i udlandet. De forskellige årsager til databruddet beskrives mere 
detaljeret nedenfor. 
Overgang til nye vurderinger 
Den primære årsag til databruddet er, at de ejendomsvurderinger, som ligger til 
grund for markedsværdiberegningen i 2024 nu hovedsageligt er baseret på de 
endelige 2020-vurderinger fra Skattestyrelsens nye vurderingssystem, hvor de i 2023 
hovedsageligt var baseret på de gamle 2020-vurderinger. Den gamle 2020-vurdering 
er for en stor del af boligmassen den samme som den vurdering, der blev fastsat i 
oktober 2011 og ikke er ændret siden. Kun nye og ombyggede boliger samt boliger, 
hvor ejeren har klaget over vurderingen, har fået opdateret den offentlige vurdering 
siden. Det betyder, at der siden 2011 er opstået store forskelle mellem de faktiske 
handelspriser og den offentlige vurdering - særligt i de dele af landet, hvor 
boligpriserne er steget mest.  
 
Figur 2 viser, hvor store forskellene er mellem de offentlige vurderinger og 
handelspriserne for de boliger, der blev handlet i fri handel løbet af 2023. I Gentofte 
var forskellen fx på 108 pct. Med andre ord var handelspriserne i Gentofte i 2023 
mere end dobbelt så høje, som den gamle 2020-vurdering, der udgjorde 
datagrundlaget ved statistikkens udgivelse. Betragter man de to kort sammen, så 
fremgår det, at de kommuner, hvor estimatet for boligformuen stiger mest mellem 
2023 og 2024, er de samme kommuner, hvor afstanden mellem vurdering og 
handelspriser var størst i 2023. Ligeledes er de kommuner, hvor prisudviklingen 
siden 2011 har stået stille eller ligefrem været negativ, samtidig de kommuner som 
tilsyneladende har været let overvurderet i statistikken de seneste år. 
 
Størstedelen af de meget markante forskelle på vurderinger og handelspriser i 2023-
data er korrigeret af den model, som har beregnet markedsværdier til både 
nationalregnskabet og den individbaserede formuestatistik. Dette gøres ved hjælp af 
data om ejendommenes størrelse, opførelsessår, ejendomstype, geografi og 
handelspriser med udgangspunkt i de gamle vurderinger. Modellens detaljeringsgrad 
er dog begrænset af antallet af handler. Hvis der fx for en bestemt boligtype i et 
bestemt område ikke har været tilstrækkelig mange handels-observationer, så 
forsimples modellen ved at udvide det fysiske beregningsområde, indtil der er 
tilstrækkeligt mange salg i området til at estimere en markedsværdi. Denne 
begrænsning medfører, at modellen tenderer til at blive mere midtersøgende i forhold 
til prisændringerne, og det betyder, at modellen gennemsnitligt har vurderet 
boligerne lidt for lavt i de områder af landet, der har set de største prisstigninger og 
omvendt har overvurderet priserne i de områder af landet, hvor boligpriserne har 
været faldende eller nogenlunde uændret. 
 
 
 

 
4 
 
Figur 2. Forskel mellem offentlig vurdering og handelspriser i 2023-
datagrundlaget for boliger handlet i fri-handel. 
 
Kilde: Særudtræk baseret på ejerfortegnelsen og kildedata til formueregistret. Kort fra Geodatastyrelsen. 
Anm.: For de fleste ejendomme var den senest tilgængelige vurdering i datagrundlaget den gamle 2020-vurdering, der for 
flertallet af ejendomme er identisk med den vurdering, der blev fastsat i oktober 2011.  
Kommunerne i dette kort er viser de kommuner, hvor de handlede ejendomme ligger. 
 
Ved overgangen til de nye og mere tidsvarende vurderinger i 2024 benyttes en lettere 
justeret model for at kunne håndtere de strukturelle ændringer i det nye 
datagrundlag. Derudover viser tabel 1, hvordan afstanden mellem offentlige 
vurderinger og handelspriser er blevet markant mindre ved overgangen til det nye 
vurderingssystem i 2024-datagrundlaget. I datagrundlaget for 2023-formuerne var 
medianen for forskellen mellem vurderinger og handelsværdier på 52,7 pct., mens 75-
percentilen lå på 100 procent, hvilket vil sige at 25 pct. af de handlede ejendomme 
blev solgt til det dobbelte af den offentlige vurdering. I datagrundlaget for 2024 er 
handelsprisen 20,4 pct. højere end de nye, endelige 2020-vurderinger, og spændet er 
generelt langt mindre mellem handelspris og vurdering. Bemærk her, at det er de nye 
2020-vurderinger, der sammenlignes med 2024-handelspriser. Afvigelsen på 20,4 
pct. kan formentligt langt hen ad vejen tilskrives den prisudvikling, der er sket i de 
mellemliggende år.  
 
Når forskellene på vurderinger og handelspriser bliver så markant mindre, mindsker 
det også størrelsen af korrektionerne fra markedsværdimodellen – hvilket 
kombineret med de opdaterede vurderinger forventeligt vil bidrage til en markant 
forbedring af præcisionen af de estimerede markedsværdier, når de nye vurderinger 
er fuldt implementeret. Hvis der som ventet udgives endelige 2022-vurderinger samt 
indekserede 2024- og 2025- vurderinger i løbet af 2026, så forventes forskellen 
mellem vurderinger og handelspriser således at blive endnu mindre de kommende år.  
 
Forskel (pct.)
-21 - 15
15 - 35
35 - 60
60 - 90
90 - 135

 
5 
Procentvis forskel mellem vurderinger og handler i 2023 og 2024 for frie-handler i datagrundlaget for 
formuestatistikken. Vægtet med ejendomsværdien. 
datagrundlag 
Primær vurdering 
Handler 
P10 
P25 
median 
P75 
P90 
 
 
Antal  
 pct.  
 
2023 
Gammel 2020-vurdering 
71.322 
-24,1 
13,5 
52,7 
100 
150 
2024 
Gammel 2020-vurdering 
12.462 
-95 
-69,8 
11,8 
71,1 
132,1 
2024 
Ny 2020-vurdering 
62.772 
-15,7 
4,3 
20,4 
36,8 
55,9 
Kilde: Særudtræk baseret på ejerfortegnelsen og kildedata til formueregistret. 
Anmærkning: Bemærk at det reelt er en vurdering foretaget i 2011 med 2011-prisniveauer, der ligger til grund for de 
hidtidige 2020-vurderinger og sammenlignes med 2023/2024 handelspriser.  De endelige 2020-vurderinger i det nye 
vurderingssystem afspejler prisniveauet 1. januar 2020, som i tabellen sammenlignes med 2024-handelspriser. De nye 
vurderingers præcision og overensstemmelse med handelspriser i datagrundlaget må derfor forventes at blive bedre, når 
der de kommende år forventeligt vil blive udgivet mere tidssvarende boligvurderinger. 
 
Manglende ejerhistorik 
Derudover er der rettet op på forskellige typer af mangler i det nye datagrundlag. En 
konkret udfordring har været, at der i det datagrundlag, som Danmarks Statistik 
henter om ejendommene fra Skattestyrelsen forsvinder ejerhistorik på boliger, der er 
handlet mellem opgørelsestidspunktet (31. december 2024) og udtrækstidspunktet 
(31. juli 2025). Her har ejerhistorikken måttet genskabes ved hjælp af udtræk fra 
tidligere perioder. Det samme problem var også gældende i 2023, hvor det dog var 
mindre på grund af kortere tid mellem referencetidspunkt og udtrækstidspunkt. I 
2024 er problemet helt løst.  
 
Ejendomme uden vurdering 
En anden udfordring har været, at Danmarks Statistik kun modtager endelige 
vurderinger i datagrundlaget, og at der siden 2019 har været et voksende antal 
ejendomme uden en endelig vurdering. Fra 2014 til 2019 har der hvert år været 
mellem 13.000 og 15.000 primært nyopførte og personejede ejendomme uden en 
endelig vurdering i datagrundlaget, Men siden 2019 er dette antal vokset med mellem 
5.000 og 10.000 ejendomme om året, således at der i 2024 er 45.000 personejede 
ejendomme uden en vurdering. Disse har hidtil ikke fået beregnet en markedsværdi. 
Problemet antages at være forårsaget af forsinkelserne på de nye ejendoms-
vurderinger.  
 
I den reviderede version for 2023 (version 2) og 1. version af formuestatistikken for 
2024, som begge udgives i november 2025, er der på baggrund af enten 
handelspriser, realkreditlån optaget af ejerne af de pågældende boliger eller lokale 
kvadratmeterpriser estimeret ved hjælp af BBR-oplysninger og estimerede 
markedsværdier på tilsvarende boliger lokalt, imputeret en markedsværdi også for 
disse boliger. Valget af metode og kilde afhænger af datatilgængeligheden for den 
enkelte ejendom. De estimerede markedsværdier for personejede boliger uden en 
endelig vurdering udgør hhv. 84 og 96 mia. kr. i 2023 og 2024. Dette svarer til hhv. 
1,7 og 1,8 pct. af den samlede ejendomsværdi og bidrager herved ligeledes til det 
databrud på de samlede ejendomsværdier mellem 2023 og 2024. Det bemærkes, at 
der vurderes at være meget stor usikkerhed på værdien af de imputerede ejendomme 
uden en vurdering. 
 
Bedre dækning af udenlandske ejendomme 
Endelig har Skat de senere år gjort ekstra meget ud af at indhente data om danske 
ejendomsbesiddelser i udlandet. Siden 2022 er den registrerede værdi af personejede 
ejendomme i udlandet vokset 45 mia. kr. i 2022 til 62 mia. kr. i 2023 og nu 75 mia. 
kr. i 2024. Mellem 2023 og 2024 er der tale om en vækst på 21 pct., som nok ikke kun 
kan tilskrives værdistigninger eller at der købes flere udenlandske ejendomme. 
Tabel 1. 

 
6 
Udenlandske ejendomsbesiddelser antages i statistikken at være fritidsboliger, 
hvilket også bidrager til stigningen i FGA3.  
Effekt på niveauet af nettoformuen og formuefordelingen 
Databruddet estimeres, som skrevet i indledningen, til at udgøre 2-5 pct. af 
boligformuerne og derved mellem 1,5 og 2,5 pct. af nettoformuen. Det begrænser, 
hvor stor indflydelse databruddet har på den samlede formuefordeling. 
 
På det kommunale niveau er der klar tendens til, at estimatet for boligformuen vokser 
mest i de dele af landet, hvor formuerne i forvejen er størst og i de dele af landet, der 
har oplevet de største boligprisstigninger siden 2011. Hvordan det vil påvirke 
formuefordelingen vil afhænge meget af, hvilken indikator og hvilket formuebegreb, 
der er tale om. Ser man fx rent på forskellen mellem boligejere og lejere, så vil 
formueforskellene blive større, P90/P50-ratioen vil typisk også bliver større, 
mens den samlede effekt er mere usikker, hvis man fx beregner en gini-koefficient på 
nettoformuen inkl. unoterede aktier. Årsagen til dette er, at ejendomsbesiddelser 
generelt udgør en mindre del af formuen for den del af befolkningen med de største 
nettoformuer – og dermed påvirker deres samlede formue mindre på trods af større 
procentvise stigninger i deres boligformue. 
 
 
Forventning til de kommende år 
Der vil komme yderligere databrud de kommende år, men de kommende databrud 
forventes at blive mindre end mellem 2023 og 2024, hvor Danmarks Statistiks model 
til markedsværdiberegningen overgik fra at anvende de gamle- til de nye vurderinger. 
I datagrundlaget for 2024 er det nu omkring 75 pct. af vurderingerne, der er baseret 
på de endelige 2020-vurderinger fra det nye vurderingssystem.  
 
Når 2025-formuestatistikken skal udgives i efteråret 2026 er det pt. forventningen, at 
den for størstedelen af boligmassen kan baseres på de endelige 2022-vurderinger 
eller nyere. Dette vil forventeligt resultere i endnu bedre sammenhæng mellem 
vurderinger og handelspriser samt reducere antallet af ejendomme, der slet ikke har 
en vurdering og dermed til endnu mere præcise opgørelser af ejendommenes 
boligværdi.  
Når det nye vurderingssystem er fuldt implementeret vil det blive undersøgt om det 
er muligt, at revidere opgørelsen tilbage i tid for at mindske effekten af databruddet i 
2024.